Estudio de viabilidad de la promoción inmobiliaria [text imprés] : HEPI, herramienta para evaluación de promociones inmobiliarias / Miguel Ángel García-Agulló, Autor . - 2ª ed . - Madrid : Cie-Dossat, 2006 . - 283 p. : il. col. ; 24 cm + [1] CD-ROM ; 12 cm. ISBN : 84-964373-1-0 El CD-ROM conté el següent programari: HEPI-E para promociones inmobiliarias en España ; i HEPI-G para promociones inmobiliarias en general Matèries : | Empreses Constructores -- Gestió Promoció immobiliària Negocis immobiliaris
| Classificació : | 13.03.04 Promoció immobiliària | Resum : | ¿Cuál es la probabilidad de que mi resultado sobre ventas sea superior al 15%?
¿Qué ocurre si los costes de construcción suben un 10% respecto al valor previsto? ¿O si los precios de venta resultan estar sobreestimados un 5%? ¿Cuándo llego a mi punto de equilibrio? ¿Qué rebaja debería conseguir en la compra del suelo para obtener un resultado sobre ventas de al menos un 20%? ¿Cuál es el valor esperado de la TIR de fondos propios después de impuestos?
Las respuestas a estas preguntas son inmediatas para el usuario de HEPI, ya que esta herramienta proporciona, como resultado del estudio de viabilidad de una determinada promoción.
El texto no es sólo el manual de la aplicación, es además un manual del Estudio de Viabilidad de la Promoción Inmobiliaria, que incluye desde los aspectos más teóricos hasta los más prácticos, con multitud de ejemplos y varios casos prácticos; es acorde con las normas españolas de valoración de bienes inmuebles, cuyo texto completo incluye el CD.
| Nota de contingut : |
I. LOS PROYECTOS Y EL ESTUDIO DE VIABILIDAD
Los Proyectos - Las Partes Implicadas - La Dirección o Gestión de Proyectos - Las Fases y el Ciclo de Vida de los Proyectos - La Planificación - El Estudio de Viabilidad
II. REPASO A CONCEPTOS DEL CÁLCULO DE PROBABILIDADES Y DE LA ESTADÍSTICA
Definición Clásica de Probabilidad
Variables Aleatorias
La Distribución Normal o de Gauss
La Distribución Beta
III. LA DEFINICIÓN INICIAL DEL PRODUCTO
Encuadre
La Definición progresiva del Producto resultado del Proyecto
La Definición Inicial
Los Precios de Venta
IV. LA PLANIFICACIÓN TEMPORAL: EL PROGRAMA DE TRABAJOS
Encuadre y planteamiento
Los Procesos de la Planificación Temporal
Definición de Actividades
Ordenación de Actividades
Estimación de las Duraciones
Cálculo del Programa
El Programa de Trabajos como resultado de la Planificación Temporal
V. LA PLANIFICACIÓN ECONÓMICA
Encuadre y repaso de conceptos
Significado y técnicas
Clases de Costes
Margen Bruto y Resultado
VI. LA PLANIFICACIÓN FINANCIERA
Encuadre y Repaso de Conceptos Planteamiento
La Financiación y los Gastos Financieros El Project Finance
VII. ANÁLISIS DE RENTABILIDAD: APLICÁCIÓN DE CRITERIOS
Encuadre
Conceptos Básicos
El Valor Temporal del dinero
La Tasa de Actualización
Criterios de Rentabilidad
Clasificación
El Indicador de Liquidez o de Recuperación de la inversión (Pay Back)
Rentabilidad basada en el Resultado
Tasa Interna de Retomo o TIR
Valor Actual Neto o VAN
Comparación de los Indicadores Payback, TIR y VAN
VIII. LOS RIESGOS EN EL ANÁLISIS DE RENTABILIDAD
Encuadre y planteamiento
Identificación de los Riesgos
Evaluación de los Riesgos
Generalidades
El Análisis de Sensibilidad
El Valor Esperado y los Árboles de Decisión
El Método de Simulación de Montecarlo
Prevención de Riesgos
APLICACIÓN A LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
IX. EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
La Promoción Inmobiliaria como Proyecto
El Estudio de Viabilidad de la PI
Las Tasaciones Inmobiliarias en España
X. LA DEFINICIÓN INICIAL DE LA PROMOCIÓN
Encuadre y planteamiento
Estudios de Mercado
Condiciones del Suelo
Clasificación del Suelo y Normativa
Condiciones de Parcela
Condiciones de Edificabilidad y Volumen
El encaje de la Edificación
Definición de los Productos de la Promoción
Tipo de Promoción
Precios de Venta
XI. EL PROGRAMA DE TRABAJOS DE LA PROMOCIÓN
Encuadre y planteamiento
Definición de Actividades
Secuencia de Actividades
Estimación de las Duraciones de las Actividades
Cálculo del Programa y Resultados
XII. LA PLANIFICACIÓN ECONÓMICA EN LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Encuadre y planteamiento
Forma Paramétrica del Coste de Explotación
Estimación Integrada del Coste de Explotación
Los Costes de la Adquisición del Suelo
Modalidades de la Adquisición
Los Costes de la Compraventa
Los Costes de Gestión Urbanística
Los Costes de la Construcción
El Contrato de Obra
La Estimación del Coste de la Construcción
Costes Complementarios de la Construcción
Los Seguros de la Construcción
Costes de Gestión de la Calidad
Costes de Proyectos y Dirección de Obra
Consideraciones Previas
Estimación de los Costes de Honorarios Profesionales
Costes de las Licencias de Obra
Gastos de Escrituras Públicas
Las Escrituras en la PI y sus Gastos
Los Aranceles de Notario y Registrador
La Escritura de Obra Nueva
La Escritura de División Horizontal
Las Escrituras de Préstamos Hipotecarios
Gastos Generales y Varios
Gastos de Gestión
Costes de Comercialización o de Ventas
Periodificación de los Gastos de la PI: la Curva de Gastos
Periodificación de las Ventas: la Curva de Ingresos
XIII. LA PLANIFICACIÓN FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Encuadre y planteamiento
Aportación de Solar
Anticipos de Ventas
Financiación de Contratistas y Proveedores
Los Préstamos de la Entidad Financiera
La Financiación externa del Promotor
El Préstamo Subrogante
Cuantías y periodos
Disposiciones del Préstamo
Costes del Préstamo Subrogable
El Préstamo para la Adquisición del Suelo
XIV. APLICACIÓN DE CRITERIOS DE RENTABILIDAD EN LA PROMOCION INMOBILIARIA
Encuadre
Criterios Generales de Rentabilidad
Periodo de Recuperación o Play-back
Resultado financiero y sus ratios
Tasa Interna de Retorno, TIR
Valor Actual Neto, VAN
Criterios específicos de la Promoción Inmobiliaria
Indice de Calidad
Puntos Críticos
Coeficientes de la Fórmula Paramétrica
XV. EVALUACIÓN DE RIESGOS EN LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Encuadre y planteamiento
Identificación de los riesgos de la PI
Evaluación de los riesgos en la PI
Planteamiento
Análisis de sensibilidad
La simulación de Montecarlo
Respuesta a los riesgos, medidas de prevención
Los riesgos desde el punto de vista de la Entidad Financiera
XVI. LA HERRAMIENTA PARA EVALUACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA, HEPI-E
XVII. CASOS PRÁCTICOS PARA HEPI-E
XVIII. LA HERRAMIENTA PARA EVALUACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN GENERAL, HEPI-G
XIX. CASOS PRÁCTICOS PARA HEPI-G
BIBLIOGRAFIA
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