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Estudio de viabilidad de la promoción inmobiliaria / Miguel Ángel García-Agulló

Estudio de viabilidad de la promoción inmobiliaria [text imprés] : HEPI, herramienta para evaluación de promociones inmobiliarias / Miguel Ángel García-Agulló, Autor  . -  2ª ed . - Madrid : Cie-Dossat, 2006 . - 283 p. : il. col. ; 24 cm + [1] CD-ROM ; 12 cm. ISBN : 84-964373-1-0 El CD-ROM conté el següent programari: HEPI-E para promociones inmobiliarias en España ; i HEPI-G para promociones inmobiliarias en general Matèries : Empreses Constructores -- Gestió Promoció immobiliària Negocis immobiliaris Classificació : 13.03.04 Promoció immobiliària Resum : ¿Cuál es la probabilidad de que mi resultado sobre ventas sea superior al 15%? ¿Qué ocurre si los costes de construcción suben un 10% respecto al valor previsto? ¿O si los precios de venta resultan estar sobreestimados un 5%? ¿Cuándo llego a mi punto de equilibrio? ¿Qué rebaja debería conseguir en la compra del suelo para obtener un resultado sobre ventas de al menos un 20%? ¿Cuál es el valor esperado de la TIR de fondos propios después de impuestos? Las respuestas a estas preguntas son inmediatas para el usuario de HEPI, ya que esta herramienta proporciona, como resultado del estudio de viabilidad de una determinada promoción. El texto no es sólo el manual de la aplicación, es además un manual del Estudio de Viabilidad de la Promoción Inmobiliaria, que incluye desde los aspectos más teóricos hasta los más prácticos, con multitud de ejemplos y varios casos prácticos; es acorde con las normas españolas de valoración de bienes inmuebles, cuyo texto completo incluye el CD. Nota de contingut : I. LOS PROYECTOS Y EL ESTUDIO DE VIABILIDAD Los Proyectos - Las Partes Implicadas - La Dirección o Gestión de Proyectos - Las Fases y el Ciclo de Vida de los Proyectos - La Planificación - El Estudio de Viabilidad II. REPASO A CONCEPTOS DEL CÁLCULO DE PROBABILIDADES Y DE LA ESTADÍSTICA Definición Clásica de Probabilidad Variables Aleatorias La Distribución Normal o de Gauss La Distribución Beta III. LA DEFINICIÓN INICIAL DEL PRODUCTO Encuadre La Definición progresiva del Producto resultado del Proyecto La Definición Inicial Los Precios de Venta IV. LA PLANIFICACIÓN TEMPORAL: EL PROGRAMA DE TRABAJOS Encuadre y planteamiento Los Procesos de la Planificación Temporal Definición de Actividades Ordenación de Actividades Estimación de las Duraciones Cálculo del Programa El Programa de Trabajos como resultado de la Planificación Temporal V. LA PLANIFICACIÓN ECONÓMICA Encuadre y repaso de conceptos Significado y técnicas Clases de Costes Margen Bruto y Resultado VI. LA PLANIFICACIÓN FINANCIERA Encuadre y Repaso de Conceptos Planteamiento La Financiación y los Gastos Financieros El Project Finance VII. ANÁLISIS DE RENTABILIDAD: APLICÁCIÓN DE CRITERIOS Encuadre Conceptos Básicos El Valor Temporal del dinero La Tasa de Actualización Criterios de Rentabilidad Clasificación El Indicador de Liquidez o de Recuperación de la inversión (Pay Back) Rentabilidad basada en el Resultado Tasa Interna de Retomo o TIR Valor Actual Neto o VAN Comparación de los Indicadores Payback, TIR y VAN VIII. LOS RIESGOS EN EL ANÁLISIS DE RENTABILIDAD Encuadre y planteamiento Identificación de los Riesgos Evaluación de los Riesgos Generalidades El Análisis de Sensibilidad El Valor Esperado y los Árboles de Decisión El Método de Simulación de Montecarlo Prevención de Riesgos APLICACIÓN A LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA IX. EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA La Promoción Inmobiliaria como Proyecto El Estudio de Viabilidad de la PI Las Tasaciones Inmobiliarias en España X. LA DEFINICIÓN INICIAL DE LA PROMOCIÓN Encuadre y planteamiento Estudios de Mercado Condiciones del Suelo Clasificación del Suelo y Normativa Condiciones de Parcela Condiciones de Edificabilidad y Volumen El encaje de la Edificación Definición de los Productos de la Promoción Tipo de Promoción Precios de Venta XI. EL PROGRAMA DE TRABAJOS DE LA PROMOCIÓN Encuadre y planteamiento Definición de Actividades Secuencia de Actividades Estimación de las Duraciones de las Actividades Cálculo del Programa y Resultados XII. LA PLANIFICACIÓN ECONÓMICA EN LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA Encuadre y planteamiento Forma Paramétrica del Coste de Explotación Estimación Integrada del Coste de Explotación Los Costes de la Adquisición del Suelo Modalidades de la Adquisición Los Costes de la Compraventa Los Costes de Gestión Urbanística Los Costes de la Construcción El Contrato de Obra La Estimación del Coste de la Construcción Costes Complementarios de la Construcción Los Seguros de la Construcción Costes de Gestión de la Calidad Costes de Proyectos y Dirección de Obra Consideraciones Previas Estimación de los Costes de Honorarios Profesionales Costes de las Licencias de Obra Gastos de Escrituras Públicas Las Escrituras en la PI y sus Gastos Los Aranceles de Notario y Registrador La Escritura de Obra Nueva La Escritura de División Horizontal Las Escrituras de Préstamos Hipotecarios Gastos Generales y Varios Gastos de Gestión Costes de Comercialización o de Ventas Periodificación de los Gastos de la PI: la Curva de Gastos Periodificación de las Ventas: la Curva de Ingresos XIII. LA PLANIFICACIÓN FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA Encuadre y planteamiento Aportación de Solar Anticipos de Ventas Financiación de Contratistas y Proveedores Los Préstamos de la Entidad Financiera La Financiación externa del Promotor El Préstamo Subrogante Cuantías y periodos Disposiciones del Préstamo Costes del Préstamo Subrogable El Préstamo para la Adquisición del Suelo XIV. APLICACIÓN DE CRITERIOS DE RENTABILIDAD EN LA PROMOCION INMOBILIARIA Encuadre Criterios Generales de Rentabilidad Periodo de Recuperación o Play-back Resultado financiero y sus ratios Tasa Interna de Retorno, TIR Valor Actual Neto, VAN Criterios específicos de la Promoción Inmobiliaria Indice de Calidad Puntos Críticos Coeficientes de la Fórmula Paramétrica XV. EVALUACIÓN DE RIESGOS EN LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA Encuadre y planteamiento Identificación de los riesgos de la PI Evaluación de los riesgos en la PI Planteamiento Análisis de sensibilidad La simulación de Montecarlo Respuesta a los riesgos, medidas de prevención Los riesgos desde el punto de vista de la Entidad Financiera XVI. LA HERRAMIENTA PARA EVALUACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA, HEPI-E XVII. CASOS PRÁCTICOS PARA HEPI-E XVIII. LA HERRAMIENTA PARA EVALUACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN GENERAL, HEPI-G XIX. CASOS PRÁCTICOS PARA HEPI-G BIBLIOGRAFIA

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